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昨日，我带领一个看房团看了一天的房，晚上紧接着又去了李超人位于东四环外的御翠园豪宅。

这个项目可谓是把北京地产人反反复复“耍”了三次，俗话说“好事不过三”，想必他们也试出了7万+/平方米是项目最佳且最合理的定价。

前两年的乌龙开盘，从开盘卖10万+，再到降至9万+，再到今年7月份开盘，预售备案价最低为9万/平方米出头，最贵的达到了将近10万/平方米，再到近日以7万+的价格引爆市场！

这两日，北京大量的地产人为了拿高佣金纷纷涌向售楼处，毕竟3%的佣金，动辄就是30多万，谁不动心呢？

近一年来，地产人大多处于拉饥荒或濒临饿死的边缘，好不容易出现一个位置好、现房、还与本小区二手房倒挂1万多...

御翠园位于北京朝阳区，地段相当核心，早年开盘的项目一期，二手房均价已达9万/平方米。周边的观湖国际二手房售价约为9万/平方米出头，而泛海国际的二手房成交价均在10万/平方米以上。

御翠园要是与附近新房倒挂近4-11万/平方米。

比如，最近，中建智地在北京东四环开发的北京宸园入市，据说开盘当天销售额就突破了60亿元。查阅北京宸园的网签备案情况，发现其销售单价超过了11万/平方米，所以，确实存在几万的价格倒挂！这意味着，御翠园的预售备案价基本随行就市，与周边二手房也有倒挂，加上装修也还有一点倒挂或持平。

这两天，御翠园几乎霸占了北京购房者的朋友圈，核心内容大致如下：

东四环御翠园 

打7折大降价 

售楼处24小时营业 

上千人排队看房 

原价10万，现价7万+ 

价格倒挂准现房...

说实话，项目确实人气爆棚，相信近三年来，北京还没有哪个楼盘让报备客户等待1小时才能报备成功。

近三年估计也只有御翠园能做到这一点，看起来操盘团队确实懂得如何制造流量，售楼处和门口挤满了排队看房的购房者和地产人。

昨天我带粉丝去看房，光是进售楼处等开发商分配销售人员就等了近1小时，最后也没能分到销售，确实毫无体验感。

相信开发商追求的，就是这种饥饿营销效果，而且开发商要求最低50万元刷卡，小定金不接受。有些客户想刷10万元，开发商不收，结果客户生气地离开了。

其实，御翠园除了户型较为逊色外，购买这里几乎没有什么太大的缺点。

御翠园是北京东四环难得一见的新房项目，属于老盘加推。

李嘉诚在北京以1750元/平方米的地价拿下的地块，如今房价已涨至7.5万元/平方米，涨幅达数十倍。御翠园项目早在去年就取得了预售证，准备预售，结果不了了之。这块地位于2001年由和记黄埔以7亿元的价格拿下，楼面价仅为1750元/平方米。目前周边二手房价格基本在8万至10万元/平方米之间。

御翠园实际上是逸翠园的二期，一期逸翠园小区于2005年开始开发销售，2011年售罄，分为逸翠园、逸翠园南区、逸翠园北区和御翠尚府。目前一期二手房挂牌均价为8.9万元/平方米。御翠园早在2019年就宣传要开售，这几年几乎每年都宣称要开盘，最终都无疾而终，目前已经是准现房状态。项目预售证实际上在2023年就已取得，平层预售均价为9.6万元/平方米，别墅均价约为9.1万元/平方米。

该地块是李嘉诚早在2001年通过协议受让方式获得的一块宝地，当时的拿地价仅为1750元/平方米，与现在动辄六七万元/平方米的土地价格相比，简直是“白菜价”。2014年，有朝阳群众建议收回和记黄埔的土地开发权，重新进行招拍挂，以维护土地市场的公平，确保政府收益。对此，李嘉诚曾回应称，公司并未在内地囤地，“没有一个项目不是希望能加快开工。”由于李嘉诚拿地是在“831大限”之前，土地价格和条件都可以商议，因此是否违法囤地难以定论。值得注意的是，逸翠园一期在质量上出现了不少问题，成为北京市首个交房后又全部收回整改的项目。

此次推出的“御翠园”是该地块最后被开发的部分，项目整体开发周期长达23年，不知道剩下的产权年限会有多少人关注。尽管如此，以7.5万元/平方米的价格来看，与周边新盘相比仍显良心。但无论如何，只要能卖出，李嘉诚都将大赚一笔，毕竟当初的土地单价只有1700多元。从2001年拿地，到2005年6月才开始动工，再到2024年开盘，李嘉诚在土地开发上可谓玩得炉火纯青。

李超人的交易思路在我看来有两个最大特点：

一是进入市场早，在很多后来的交易规则和市场机制形成之前就拿地了。这一点确实无可争议，必须承认他的眼光独到。例如，北京这块地是他在2001年拿下的，当时中国还未加入WTO，正处于承接国外技术、资本和订单的前夕，甚至有些地区手机都未普及。多年来，他一直将这块地握在手中，直到现在才拿出来。如今，这块地的定价在东四环外算是较高的，定位为改善型房产，且品质较高，只有这样的房产才能吸引有钱人购买。

二是该离场时绝不贪婪，“不赚最后一个铜板”。与北京这个项目形成鲜明对比的是，最近李嘉诚抛售了东莞的一个盘——海逸豪庭，推出了30套特价房，最低约1.3万元/平方米，两房总价90万元起，首付13万元；三房总价120万元，首付10万元等。再比如4-5月，香港的“辣招”引发了短期的成交热潮，李嘉诚的很多项目也是低价出售，大量清盘以换取现金流。从他近几年的种种举动来看，他对国内房地产市场持不乐观态度。

另外，公摊面积这一概念也是李嘉诚在1950年代首先提出的。这一创新在当时极大地影响了房地产市场的发展。

眼下房地产市场最大的争论在于“已买房者期望房价止跌回涨”与“未购房者期望房价进一步暴跌”之间的对立。

这两方势力经常就未来房价是涨是跌展开一轮又一轮的争论。确实，自2021年年中达到最高点以来，中国房价连续三年多下跌了30%到50%，即便到了2024年，仍有很多人抱怨房价太高，寄希望于房价进一步暴跌。这种期待和呼声仍然非常强烈。

对于未购房者而言，这种心情和期许是可以理解的，但对于房地产行业而言，这种观点却是高度不理性、狭隘的，甚至是伪命题。

首先，未购房者不应天天喊房价进一步暴跌，这是狭隘的表现。直到今天，许多人仍不理解为何在房价已经大幅下跌三年的情况下，国家却在2024年半路出手救市，试图稳定市场。对此，未购房者感到困惑和不解。

其次，不要以为房价进一步暴跌就能买到房子。实际上，如果后市房价继续暴跌，未来的购房者可能会更买不起房，甚至不愿购房。说得更直白些，如果2025年、2026年房价继续暴跌，那将不再是个人买不买房的“私人问题”，而是房价开启新一轮跳水后，整个社会将面临“金融危机”、“经济危机”和“社会危机”三大危机。按照国家的官方说法，房地产最终可能引发系统性金融风险。

简而言之，如果这一波救市不到位，房价进一步跳水，那么未来将不仅仅是房地产行业的“硬着陆”问题，而是由此引发的老百姓收入、就业、财富、消费以及整个金融系统和社会系统的全面重创和冰封。届时，你将不再有稳定的“收入”和“就业”，也不会有信心敢买房，因为国家最强的救市措施都已失效，国家信用也被透支，个人的信心将难以恢复——尽管那时房价已经暴跌了很多。

届时，你会遭遇两大巨变。

首先，房价进一步暴跌将引发金融和经济海啸，导致你的工作和收入可能相继失去。即使你侥幸没有被裁员或降薪，未来3到5年内也无法保证工作和收入的安全。

其次，人性和市场规律永远是“买涨不买跌”。一旦2025年、2026年房价继续暴跌，即使你家底尚有余粮，你也会担忧2027年、2028年房价继续下跌。那时，你依旧不愿买、不敢买，甚至害怕买入。

因此，即使2025年房价真的继续暴跌，你大概率依旧会不敢买或不愿买，最终结果就是即使未来房价暴跌，你依然“不会买”！

在中国，房子与其他商品的最大不同在于，房子天然具有极强的“金融”属性，这种属性几乎是宇宙级别的。这是因为在中国，无论是新房个人贷款、开发商买地或项目开发，还是存量房地产行业的抵押贷款，几乎都是以新旧“房子、房产”作为资产抵押。据统计，中国所有银行抵押贷款中，80%的抵押品是房地产。大家熟悉的10万亿元新房资产其实只是“小点心”，真正的“大头”则是至少500万亿元的存量房产，以及各类办公、商铺、公寓、厂房、购物中心等不同业态的资产。

因此，中国房地产是中国金融信贷的“第一抵押品”。我们需要重新认识房子在中国的资产属性和抵押属性这一独特特征，这也是中国房价不能像“过山车”般剧烈波动的根本原因。一旦新房和二手房价格暴跌，将会引发写字楼、商铺、厂房等不动产价格的连锁反应式暴跌，最终导致金融系统对各个贷款主体的“抽贷”，甚至不动产的收回、法拍与处置，进而产生系统性坏账。这将迅速引发金融风险，进而导致经济危机乃至社会危机。例如，日本在1990年代房价暴跌后，整个国家陷入了长达30年的停滞期。

因此，中国不动产对应的房价原则上不能“短期大跳水”或“闪电硬着陆”，否则将迅速引发金融风险，带来经济和社会的双重危机。

眼下2024年的中国房地产和中国经济已经足够“寒冬”，这一点大家应该都有清晰的体感。如果2025年后房价如未购房者所期待的那样再次大幅下跌，势必大概率引发“信贷、资产、社会”三大危机。

首先，房价暴跌的首当其冲是银行“信贷危机”。个人信贷将全面爆发危机，最终导致许多银行的坏账率“爆表”，大量中小银行可能因此相继破产。目前，房价自2021年7月的最高点已暴跌30%到50%，但实际只有少数人在那个最高点购房。因此，2023年末乃至2024年全国各地爆掉的法拍房大多来自那些在最高点进入的群体或受困的企业家庭。例如，2024年1-9月，全国法拍房挂拍量已高达49.47万套，同比增长66.8%。但如果2025年、2026年房价继续暴跌，2015年到2019年大量进入房地产的购房者将会更大规模违约。正如2015年去库存和几万亿棚改货币化安置后，中国将迎来第二轮“天量”法拍房。

为什么房价暴跌会导致大面积违约？核心在于一旦房价下跌幅度超过已支付的首付款比例和购房者的心理预期，购房者会理性选择“停止偿还”住房贷款。例如，房价下跌30%意味着3成首付的购房者已将首付亏完；房价下跌40%意味着4成首付的购房者已将首付亏完。假设某购房者购买了一套500万元的房子，首付150万元，贷款350万元。如果房价下跌50%至250万元，房子的价值已大大低于贷款负债额（350万元），购房者会觉得继续还款极不划算，从而选择直接违约。

目前，几万几十万的违约，银行还能承受；但如果2025年之后房价继续暴跌，几百万几千万个贷款项目集中性、系统性违约，中国银行的“不良贷款率”将大概率飙升。从这个角度来看，中央924救市正是为了对楼市进行关键性的止损和稳定。否则，一旦2025年房价继续下跌，问题将不仅仅是更多房企倒闭，而是整个金融系统的崩溃。

事实上，2007年美国次贷危机爆发后，一些金融机构的坏账率从正常时期的不足1%迅速飙升至13%，最终导致雷曼兄弟等众多金融机构破产。因此，防止房价进一步暴跌，避免系统性金融风险，已成为当前中国房地产市场的重要任务。

2025年房价暴跌不能承受之重的第二站是房企和金融机构的银行信贷危机。必须提醒的是，房价暴跌导致的个人“房贷”违约只是信贷危机的一部分。事实上，2025年房价暴跌同样会引发房地产企业的系统性破产和金融机构房地产信贷的超级坏账。过去，房企通常依赖大量银行贷款用于买地和项目开发，但一旦房价下跌50%甚至更多，一方面会触发银行等金融机构的抽贷和催还贷，导致后续信贷加速收缩；另一方面，房价暴跌会导致房企销售收入大幅减少，资金回笼困难，整个资产资不抵债，最终房企资金链将整体断裂。最终，银行的房地产开发贷款将变成群体性坏账。

目前，中国对银行不良贷款率的容忍上限在5%左右。根据建设银行最新的半年报，截至2024年6月，其房地产业不良贷款余额高达473.9亿元，不良贷款率为5.20%。这仅仅是建设银行在房地产领域的不良贷款情况，并不代表其整体不良贷款率。但从房地产不良贷款率在2024年6月达到5%的红线来看，一旦2025年、2026年房价继续下行，更多的银行将面临更大的信贷违约危机。

2025年房价进一步暴跌还将引发第三个不能承受之重，即中国资产价格“爆破”的风险。房价暴跌导致的银行不良贷款和坏账只是引发金融风险的一个方面，并非全局；更大的危机在于，中国金融系统的核心是以房产为抵押的贷款。

首先，相对于10万亿元的房地产增量市场，中国500多万亿元的存量房地产市场才是大头，而这500多万亿元的存量房地产市场是中国资产市场的重要组成部分。一旦房价持续下跌，将引发中国所有资产价格的泡沫破裂，这才是最可怕的地方。房价暴跌会导致中国所有房产资产价格陆续暴跌，进而引发金融机构的整体大减值。

同时，投资者对整个经济前景产生悲观预期，这种情绪会蔓延到股票市场、债券市场等其他金融市场。例如，许多金融机构和投资者不仅投资房地产，还投资与房地产相关的股票和债券，房价大幅下跌将引导这些金融资产价格大跌，进而导致金融机构资产减值。

2025年房价暴跌带来的第四个不能承受之重是中国的消费经济必受重创。房价暴跌会导致中国老百姓的家庭财富效应发生重大收缩，进而全方位收缩消费、消费降级，最终导致消费市场缩量萎缩，中国经济三大马车中的“消费”受到严重损害，影响经济增长动力。

在中国，房子不仅是居住的场所，更是家庭财富的主要组成部分，占家庭总资产的70%到80%。一旦房价暴跌50%或60%，家庭财富将迅速缩水，例如，家庭财富从500万元迅速缩水到200万元，消费者会因房产价值缩水、财富缩水而减少消费。房价跌得越厉害，家庭财富效应缩水越严重，消费萎缩也越严重，最终间接引导中国经济进一步螺旋式下降。

中国房地产行业在国民经济中占据支柱地位。房价下跌不仅会导致房地产企业批量爆雷和破产，例如2024年百强房企中已有45家爆雷，最近又有大发地产、佳源国际等3家房企宣告退市，还会对上下游产业如建筑、钢铁、水泥、装修、建材等50多个大中行业产生负面传导，最终形成对中国经济整体的深度冲击。例如，近两年房地产开发投资的下降和新开工项目的剧烈收缩，直接导致建筑工程减少，相关产业链如建筑材料、工程机械等行业的订单大幅减少。典型的如中国建筑行业这两年进入至暗时刻，因房地产项目大幅度减少而大批破产，许多几十年甚至上百年的建筑老牌企业宣告破产，同时，建筑行业大量裁员，大批失业人员无力偿还住房贷款，进一步加剧银行的信贷风险。再如钢材行业，房地产是钢材的主要消费领域之一，房地产泡沫破灭后，钢材需求可能下降30%-50%，导致钢材价格暴跌，相关企业产能过剩，经营困难。

整体来看，房地产行业对中国经济GDP的贡献率，可能从繁荣时期的15%-20%下降到泡沫破灭后的“负数”贡献率。不仅如此，房地产的硬着陆还会导致中国经济短期结构严重失衡，调整更加困难。在房地产泡沫时期，经济可能过度依赖房地产行业。泡沫被快速刺破后，经济结构需要快速调整，但由于房地产行业的巨大惯性和相关产业的复杂关联，这种调整过程将非常艰难，短期内很难有行业能够替代房地产对中国经济的“补位”。

目前，房地产的失落并未形成初期大家所期待的“一鲸落而万物生”效应。首先，高科技行业很难在中短期内迅速替代房地产对中国经济的贡献；其次，中国资金从房地产撤离出来很多，但18.2万亿元的房地产行业太大了，短期内没有任何一个行业能够替代。

目前，房地产从18万亿元跌至2024年的9万亿元，几乎10万亿元的市值蒸发，但没有看到任何一个新产业能够填补这一空缺，因此中国经济在2024年遭遇增长压力是必然的。

房地产泡沫破灭会导致房地产企业、建筑企业、建材企业、家居家电企业等上下游50多个行业大规模裁员，失业率大幅上升。此外，由于消费市场的萎缩，其他行业也会受到影响，进一步减少就业岗位。有机构统计，目前包含开发商在内的房地产相关产业失业率可能达到20%以上，而整体经济失业率也会因连锁反应而上升，降低居民的收入水平，形成恶性循环。

未购房者不应井底观天，不应拍脑袋吐槽，单方面希望房价一味“下降暴跌”。更重要的是，中国房价进一步大跌暴跌，将势必引发“信贷违约、资产爆破、消费速冻、经济危机、就业危机”等一系列经济连锁反应。届时在新的经济态势下，每个人的工作、就业、收入和消费都将面临重创和深寒。

事实上，任何国家或经济体都不保证每个人都要购买商品房。例如，新加坡约有80%的人口居住在政府提供的组屋，即新加坡建屋发展局为普通家庭建造的公共住房；同样，香港有30%的人口住在公屋（即保障房）。欧美西方国家中，有一半的人习惯于租房一辈子。但在中国，由于保障房建设不足、分配不合理，导致民生住房缺口巨大。另一方面，加上中国人信仰“居者有其屋”的传统文化和偏好“拥有”文化，最终使得每个中国人都希望拥有一套自己的房子——这看似情怀满满，但并不现实。

目前，房价不能再下跌而要止跌回稳，这已不是口号，而是国策。寄希望房价未来进一步暴跌大跌，该醒醒了！

感谢您看到最后。开头提到的李嘉诚抛售的御翠园，如果您有抄底的想法，记得扫描下方二维码，领取额外30万元购房补贴。添加时，请务必备注：“御翠园”。